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セキデザイン情報ブログ

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2016/10

土地探しは重要です

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この場合、勤務先や学校など現状どのように通勤通学をするのかという観点から大まかな場所が決められ、そこから車の有無や公共交通機関の存在などでだんだん絞られていきます。

しかし、それ以外の部分でも土地探しは重要な意味を成していきます。

まずは地盤の調査です。
最近では土地改良がおこなわれ、そこを分譲住宅として販売するケースが増えています。

元々は畑や水田だったことがほとんどで、ザリガニ釣りなどの遊び場だった場所が宅地造成されているということも少なくありません。

特に山間部などを切り開いて宅地造成する場合には、集中豪雨などでの災害ということも考える必要があります。

また、地盤が弱いため、地震などで液状化現象などの被害を受ける場合も大いに考えられます。

そのため、地盤がどのようになっているのか、業者に確認をとるなどのことが求められます。

次に、近くに公共設備が揃っているかということも大事です。

例えば、小学校や中学校はどこにあるのか、近くの交番はどこなのか、市役所や公民館、図書館はどの場所にあるのかということも知っておくこと、把握しておくことが大切です。

土地探しではこの部分が欠落することがありますが、特に交番の場合には、周辺地域の犯罪の抑止力にも影響を与えるため、その部分のチェックはしておくことが求められます。

公共交通機関の存在、アクセスの容易さ、自転車で移動可能かどうかなども確認する必要があります。

土地自体についての確認もしなければなりません。
建ぺい率の問題や容積率、高さ制限、用途地域など、土地そのものに課せられている制約が存在します。

特に建ぺい率や容積率の問題は、家の大きさを左右しかねない大事な数値です。

家の規模や間取りなどを意識する場合には、建ぺい率や容積率などを知っておくことも重要です。

そして、一戸建てを建てる場合には周辺住民への配慮も必要です。

窓の向きなどでこのままでは隣近所に見えてしまうということも出てきます。
これはネットだけで調べるのではなかなかわかるものではありません。

本格的な調査を行う場合には最初のうちはネットで調べるというのも大事ですが、候補をいくつかに絞った段階になれば、実際に現地に赴き、土地の調査をし、周辺を歩くなどして周辺環境を確かめるぐらいのことをすることで失敗しない土地選びをすることができるため、手を抜かない土地探しが求められます。

 

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換気の種類とは

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室内の空気の入れ替えを行う換気は、機密性が高まった現代の住宅にはなくてはならない行為であり、不十分な換気は湿気を発生させ、結露を生じさせやすくなるなど、建物の劣化を早める要因にもなりかねないものです。

 

適度な換気を行うことができなければ、新鮮な外の空気を取り入れることができず、汚れた空気が室内にとどまった状態にさせやすく、健康に大きな影響を与えることになります。
そのため、換気は必要であり、換気にも様々な種類があります。

 

本来、換気というのは屋外の空気を取り入れる給気、屋内の空気を出す排気の2つがあり、それらを繰り返すことで換気が成立します。

 

中でも、自然換気と機械換気というものが存在します。
風や室内外の温度差などによる自然現象によって行う自然換気、換気扇を用いて強制的に換気する機械換気の2つです。

 

自然換気の場合、外が風が吹いていればそれの力で換気を行うことができるだけでなく、気温の関係で空気が動くため、それを利用して換気が成立します。
機械換気の場合にはファンなどを用いて給気や排気を強制的に行うもので、給気だけを強制的にファンで行い、排気に関してはファンから取り込まれた空気によって自然と換気口から排出されるようになるというもの、そして、排気を強制的に行い、自然に給気が行えるように換気口から取り込めるようにするものなどがあります。

いずれの場合もメリットやデメリットがあり、

・機密性の高い建物であるかどうか
・外気をなるべく取り入れないようにするクリーンルームで使用するか
・トイレなど汚れた場所で使用するかどうか
などの条件でどの方法を用いるか決まっていきます。

冬場の暖房がかかった部屋は、自然換気、機械換気両方を用いて効率的に換気する必要があることが言われています。
例えば、石油ストーブを用いている場合、排気用のダクトがないタイプのものは二酸化炭素で部屋中がいっぱいになり、すぐに空気が汚れてしまいます。
そのため、空気の入れ替えなどを頻繁に行う必要があり、そうした時には両方の方法を用いて換気することが求められます。

また、シックハウス対策として、機械換気に関する設備の設置を義務付けられていることもあります。
住宅では、1時間あたり部屋の空気が最低でも半分入れ替わるような設計になっています。
暖房がかかった部屋の場合、機械換気だけでは換気が不十分であることがこうしたことからもわかります。
そのため、機械換気だけでなく、自然換気も必要とされているのです。

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女性は家にいるうちの半分ほどの時間を、キッチンで過ごすといっても過言ではありません。
できるだけ使いやすく、快適な場所にしたいものです。

キッチンにもいろいろなスタイルがあり、大きく分けるとオープンキッチン、セミオープンキッチン、クローズキッチンの3つに分けることができます。

オープンキッチンには、壁に接することのない独立したアイランド型や対面式のペニンシュラ型、壁面に取り付けるタイプの壁付け型などがあります。
家族や友人たちと楽しく会話を楽しみながら調理をすることができるので、最近の住宅に多く見られるタイプです。
しかし、来客があってもすべてが丸見えになってしまうといったデメリットもあります。

セミオープンキッチンは、オープンとクローズのちょうど中間タイプといってもいいでしょう。
キッチンとダイニングが一体化していますし、対面式なので家族の様子を見ながら調理が可能でありながら作業台が丸見えになることはありません。
しかし片方は完全に塞がれていますので、動線がスムーズにいかないというデメリットもあります。

クローズキッチンは、完全にキッチンが独立しているタイプです。
昔の家に多く、キッチンが一つの部屋としてスペースが確保されています。
誰からも見られることなく自分のペースで作業ができるので、集中して調理をしたい人にはおすすめですが、人の気配を感じながら調理をするのは難しいでしょう。

このように、キッチンのスタイルはいろいろあります。
どれもメリットとデメリットがありますので、家族構成や自分の好みによってどのようなスタイルを選択するのか大きく左右されるでしょう。

キッチンスタイルを選ぶ際には、自分がキッチンをどのように活用したいかということを考えながら選びましょう。
家族や友人との団らんを重視するのか、それとも自分が調理や作業をするときに集中できる方を重視するのか、よく考えましょう。

キッチンは簡単にスタイルを変えることはできないので、よく考えてキッチンのスタイル選びをすることが大事です。
特にオープン、セミとは違い、クローズは後から変更はききません。
どのタイプのキッチンスタイルを選択するかによって、お部屋の雰囲気もずいぶん変わってきますので、部屋の間取りについて考えるときからある程度自分の好みのスタイルを決めておきましょう。

実際どのような感じになるのかイメージがつかみにくい場合には、オープンハウスを見学したりキッチンのショールームへ出かけてみるとよいヒントになります。

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好きな素材を使って、思い通りの間取りや広さの住まいを作るマイホームの建築は一生に一度という方もいる大イベントですので、住宅に関するトラブルを避けるためにさまざまなことに気をつけながら家づくりをすることが大切です。

まず行いたいのが、どのような住まいに暮らしたいのかということを家族で話し合ってはっきりさせておくということです。

日当たりの良い家、家族でコミュニケーションを取れる開放的な家、プライバシーを重視できる個室の充実した家など、家族ごとに理想の住まいの形は変わってきます。

どのような住まいに暮らしたいのかということをあらかじめはっきりさせて優先順位をつけておくことで、後に家づくりで迷った時でもはじめの理想に立ち返って決めていくことができます。

そして自分で情報を収集し、自分と家族にぴったり合った方法と相性の合う会社を選ぶということです。

家づくりのプロ達は得意な建築工法があり、さまざまな住まいのアイディアや技術を持っています。

よく話を伺ってそうした情報を得ることで、マイホームの建設を任せたい信頼できる業者を見つけることができます。

必ず一社のみから見積もりを取るのではなく、複数の業者から見積もりを取り、建築工法や仕様などを確認しておきましょう。

さらに、契約前に疑問をすべて解消しておくことも大切です。

マイホーム建築にとって最も大切なのは、この業者選びと言って過言ではありません。

信頼できる技術力の高い業者を選ぶことができ、施工がスタートしてしまえば、ある程度プロである業者にお任せして、建て主は施工を見守るスタンスでも構いません。

ただし計画中は完全に任せず、常に状況を把握することも大切ですし、地縄張り、上棟式、内装仕上げなどの施工の節目節目では必ず建て主も立ち会って、施工の様子をチェックすることも大切です。

注文住宅は、建てようと思い立ってから実際に入居するまで1年から2年かかるという大事業ですが、この中でも、最も大切なのが工事請負契約までの期間です。

住まいのイメージを考えて予算を建て、そして信頼できる業者を決定するまでが建て主が住宅に関するトラブルを防ぐことができる最も大切な期間です。

住まいは完成したあとにも定期的なメンテナンスを行うことで長く住みやすいマイホームになりますので、家が完成したあとでも長く付き合えるような信頼できる業者を見つけることができれば、住宅にまつわるトラブルを防ぐ大きなポイントとなります。

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バリアフリーとは、障がい者や高齢者などの生活弱者のために生活に障害となる物理的な障壁を削除することです。

たとえば健康に問題がない人、あるいは体力も気力も十分にあると言う人の場合、床と部屋の間にある段差は、ほとんど何の問題もなく乗り越えることができます。
しかし車いすを利用している人や、加齢によって筋力や認知力が低下している人にとっては、この段差を乗り越えることは非常に困難なことになる場合もあります。
そしてそれが生活における物理的な障壁になるのは勿論のこと、それによって外出をためらうような事態になった場合には、精神的な障壁にまでつながってしまうことが考えられます。

また、アクシデントの原因になることも考えられます。
ですからこのような状態を解消し、障がいのある人も、高齢者の方も過ごしやすい環境を作ろうと言う考えがバリアフリーだと言うことができます。

一方のユニバーサルデザインは、最初から多くの人に使いやすいものを作るという考えかたのことです。

このユニバーサルデザインと言う考え方の場合には、障がいの有無や年齢の高低と言う概念はなく、全ての人に対して使いやすいものを、快適なものをと言う考え方が重視されています。
もっと細かく言えば、左利きの人も右利きの人も、男性も女性も、力が強い人も弱い人もと言うような、あらゆる区分をできるだけ乗り越えようと言うのがこの考えの基本です。

たとえば住宅においては、電気のスイッチが挙げられます。
面を広くすることで、両手がふさがっていたとしても肘で押すことができたり、力が弱い人でも触れるだけで電気を点灯させることができると言うような工夫が盛り込まれています。
また低い場所に設置することで、身長の低い人や子供、車いすを利用している人でも簡単に電気を点灯させることができると言う工夫がとられていることもあります。

必要があってリフォームをする際は、この2つの違いも考えてみるべきです。

たとえば家族に障がいを持っている人や、高齢の人がいて、明らかに住宅の構造に対しての支障が発生していると言う場合には、バリアフリーの概念が重視されます。
しかし一方で、同時に小さな子供など、他の家族もその住宅の構造には頭を悩ませていると言う場合には、ユニバーサルデザインの概念が必要になってくるかもしれません。
またバリアフリーの場合には、単純に支障を取り除くことのみで済むこともあります。
しかしユニバーサルデザインの場合には、使いやすいものを作ると言う視点も必要になるので、その違いも頭に入れておく必要があります。

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地球温暖化を始め、環境保護の側面と無駄なエネルギーを消費しない省エネの取り組みが、世界各国でも推進されています。
なかでも人々の生活の拠点ともいうべき存在に住宅がありますが、その住宅で省エネに対する取り組みを実施することで、エネルギーの消費量を減らすことが可能です。

エネルギーは使用すればするほど、二酸化炭素の排出の増加に繋がり、またエネルギーを産み出すため沢山の石油・石炭などの原料を使用することとなります。
従って、エネルギーを産み出すことは、環境に対して負荷をかけていると言っても過言ではありません。

住宅の省エネに対する取り組みをすることをエコ住宅と言いますが、この取り組みは環境負荷をかけないというメリットが存在するので、今後将来において推進されるべきものとなります。
なお、エコ住宅の取り組みには主に三つの方法が存在します。

まずソーラーシステムを用いて、太陽エネルギーを利用する方法で、これは無限のエネルギーでもある太陽光をソーラーシステムによって電力に変換し、それによって生活の電力を賄おうとする発想です。
近年はソーラーシステムの構築に対する費用も減っていることもあり、住宅にも導入しやすいシステムになっています。

当然、家庭の電力を賄うことができれば、電力会社の発電量を減らすことに繋がり、その分の二酸化炭素の排出量も減少することに繋がります。
また有限資源でもある石油に依存しなくて済みますし、災害発生時でインフラが壊滅しても利用できる可能性もあります。

二つ目には屋根、壁面を緑化するという取り組みが存在します。
これは太陽が照り付ける屋根や壁面を植物などで覆うことで、断熱性を高めることとなります。

つまり夏であれば室内温度の上昇を抑制しクーラーの利き目を良くしたり、冬であれば暖房の熱を外に逃がさない工夫として活用することが可能です。
しかも都市部に存在するヒートアイランド現象を抑制する効果まで存在し、都市部の気象面や快適性にも貢献できる余地があります。

三つ目としては、雨水や排水を活用して、トイレや散水などに利用する方法です。
これは家庭で使用する水道の量を減らし、水道を使用するためのポンプの利用、水道施設稼働の負担を軽くすることにも繋がります。

その分の電力などを使わなくても済むので、当然、エコにも貢献できる方法の一つです。
以上のように、「ソーラーシステムを用いて、太陽エネルギーを利用する」、「屋根、壁面を緑化する」、「雨水や排水を活用して、トイレや散水などに利用する」という方法はエコ住宅を実現する上でも不可欠な存在となります。

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近年はローコスト住宅の建築数が増えてきています。
その一方で、ローコスト住宅は建築後にいろいろ不具合が出たり、思っていたのと違うといった事もでてきているようです。

では、そんなローコスト住宅を成功させるにはどうすれば良いか、見ていくことにしましょう。

■無駄なコストを抑える。

もともとローコスト住宅は、使用している材料や設備のグレードが低く、その為価格を安くすることができているのですが、必要かどうかわからない部分を削る事でさらにコストを抑え、代わりに必要な部分を充実させる事ができます。

例えば、基礎です。
建物の基礎は、地面から見えている部分だけでは有りません。
地盤が柔らかいと基礎杭が必要になったり、余分に地盤を改良しないといけなくなります。

しかし元の土地の地盤が堅強であれば、基礎に費用を掛けずに丈夫な家を建てる事が出来ます。
また外構の塀はDIYで簡単な物を自分で作るようにして省くという選択も有りますし、駐車スペースの土間コンクリートを施工しないかわりに、地盤改良や砂利にしておく等、建物周囲のオプションの削減でもかなりの費用を抑える事が出来るでしょう。

■必要な基本性能は確保する。

コストを下げる為とはいえ、あまりに何もかも削り過ぎると、住居としての快適性も無くなってしまいますし、生活に支障をきたす事にもなります。
例えば建物の基本設備となるコンセントですが、数が少なすぎると結局は延長コードだらけになってしまうので、使い勝手も見た目も悪くなります。
それなら、有線LANケーブルを最小限にして、無線LANをメインにすると、使い勝手を悪くしないで配線工事費を抑えられるのではないでしょうか。

また、階段が急こう配なら手すりが無いとご年配の方でなくても危険です。
バルコニーの手すりもしっかりしたものの方が安心です。

■狭い空間を無駄なく有効活用する狭小住宅との違いを明確化する。

狭小住宅は土地も小さく、建築面積も少ないので、土地代も建築費用も低くなりますが、坪単価が安いという訳では有りません。
また狭小住宅は、部屋数を稼ぐには階数を増やすのが一般的です。
しかし、建物は階数が増えると構造強度も高くする必要が有り、コストは割高となります。
土地の広さが許すなら、建物は縦方向より横方向に広くする方が割安となります。

その他、建物内部など完成後に見えなくなる部分は施工業者もコストを下げるのに簡略化しがちです。
施工中は施主として時々現場確認したり、施工状況で分からない所を質問するのも、ローコスト住宅で失敗しないコツです。

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家の価格、土地の値段は基本的には公示地価、路線価と呼ばれるもので決められていきます。

公示地価は不動産鑑定士によって決められたもので、実態にあった数値が出ることになります。
ネックは1つの市町村で数値が出る地点は限られており、自分が住むところがいくらなのか、ピンポイントなものがわからないことがあります。

一方、路線価は国税庁が税金の計算をするために算出したもので、公示地価の8掛けになることが多く、実態に合わない数値になることがあります。
しかし、路線価は自動車の通ることのできる道沿いの土地にはすべて値段がついているため、だいたいの土地の値段がわかります。
そのため、基本的にはこの路線価を中心に見ていくことになります。

ただ、それだけですべてが決まるというものではありません。

例えば、土地形状によって値段が上下することがあります。
建物が建てやすい土地であれば値段としてはいいものになりますが、あまりにも小さかったり歪であれば使い物になりません。

次に、前面の道路の広さです。
道路の幅が広ければ広いほどそれだけ値段は高くなりますが、狭いと値段は低くなる傾向があります。

そして、土地の大きさも重要です。
大きければ大きいほど土地として扱いやすくなり、様々な可能性を見出すことができます。

その土地にマンションにしたり、アパートにしたりする選択肢もあれば、それだけ利用価値も高まり、値段も上がります。
家を建てた場合でも、その後に転用できる可能性を残しており、家の価格に影響を与えることになります。
ただ、広すぎても狭すぎてもなかなか買い手が見つからないというのが現状で、一般の人が買い求めやすい、扱いやすい広さの土地が人気を集めやすくなっています。

他にも、道路と土地の高低差の問題や土地改良など造成に関する費用、そして、学校やお墓などの周辺環境なども家の価格に大きな影響を与えることになります。

路線価だけを見て土地の値段、家の価格を簡単に判断するということはできません。
地図上では好条件に見えても、実際行ってみたら全くイメージが異なるということもよくあります。

家の価格を決めるのは、毎年発表される路線価や土地の形状や道路の広さ、土地の大きさ、周辺環境といったものに加え、家を建設する際の改良工事など様々な要素が複雑に絡んでおり、多くの不動産屋に話を聞いてみて、相場を聞いてみるということが大切であり、その際に自分でも調べてみることをおすすめします。

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